Por: Guadalupe Hernández, Sara Pineda y Sebastián López
Desde el primer momento en que llegó el Bacatá al país, se comenzó a hablar de una nueva forma de inversión, los Fidis (figura internacional de derecho fiduciario inmobiliario). “Son una forma de inversión que se hace sobre un bien a través de fideicomisos. Estos últimos son derechos de participación sobre un conjunto de bienes que son administrados por una entidad llamada fiduciaria. En ese orden de ideas, las personas que invierten en Fidis no son dueñas de un apartamento, de una oficina o de un local, sino de una parte del proyecto que le genera cierto porcentaje de ganancia” explica Lino Rojas Hermida, empresario e inversionista del proyecto Bacatá.
De acuerdo con la página web de Profit Market, la plataforma a través de la cual se pueden obtener los derechos fiduciarios del Bacatá, los Fidis de este proyecto se encuentran en un rango de precios desde 48 millones hasta los 118 millones y la rentabilidad, es decir, las ganancias que reciben, se encuentra entre el 8% y el 10% sin contar los porcentajes de valorización del predio que están entre el 6% y el 13% . Esto quiere decir que de acuerdo al dinero invertido, cada persona propietaria de un Fidi recibiría una ganancia dentro de estos porcentajes. Por ejemplo, para un Fidi de 48 millones de pesos, se esperaría una ganancia efectiva anual de mínimo 3,840 millones y que podría llegar hasta los 10 millones si el predio crece según lo esperado.
Cuando llegó el proyecto al país, hace 11 años, se dió a conocer entre varios inversionistas durante la Feria del Hogar en Bogotá, la cual se lleva a cabo en Corferias todos los años. Otros, por su parte, escuchaban en la radio a Julio Sánchez Cristo haciéndole propaganda a esta nueva forma de inversión, y otros lo conocieron por el voz a voz. Durante los primeros tres años, la comunicación entre los gestores del proyecto y los inversionistas era constante, ya que a través de su página web mantenían a las personas enteradas del desarrollo del proyecto a través de videos y comunicados. Hoy en día la página web oficial no está en funcionamiento.
Los problemas financieros comenzaron en el año 2011, cuando la constructora Prabyc se disponía a construir los cimientos del edificio. Al empezar a excavar se encontraron con una enorme roca que no había sido prevista en los estudios de subsuelo, esto causó un retraso importante en los planes de construcción. Lino Rojas, inversionista del proyecto, recuerda que “les tomó un año destruir esta roca y en ese año de retraso las condiciones del mercado habían cambiado drásticamente, el dólar había pasado de dos mil a tres mil pesos y la mayoría de acabados que se iban a utilizar eran importados. Todo esto significó una serie de sobrecostos que BD Promotores no estaba en la capacidad de asumir”.
Para poder destruir la roca que estaba frenando el proceso de construcción, Luis Arranz, director comercial de BD Promotores manifestó en una entrevista con El Espectador que “tuvimos que traer una broca especial desde Alemania. Queríamos recuperar tiempo en la obra, pero no fue fácil”. Al menos un año de retraso tuvo el proyecto debido a este inconveniente según Lino Rojas. Durante los meses de aplazamiento, los inversionistas dejaron de recibir información acerca del proyecto. La única información que obtuvieron fue a través de los medios de comunicación y de las entrevistas que concedían los directores de la edificación a estos.
Los problemas continuaron cuando a finales del año 2014 Estados Unidos comenzó a fomentar el uso del fracking, una forma de extracción de petróleo a través de potentes chorros de agua en el subsuelo, lo que ocasionó una baja oferta en el precio del crudo e incrementó a su vez el precio del dólar. Lo anterior parece alejado de Colombia, sin embargo, de acuerdo con Lino Rojas la subida en el precio del dólar aumentó los costos de producción y construcción en el BD Bacatá. De acuerdo con el diario El Tiempo, a principios del 2015 el dólar estaba en un precio de 2.600 pesos colombianos y tan solo ocho meses después, en agosto, llegó a los 3.000 pesos colombianos.
Sin embargo varios inversionistas no han recibido ninguna ganancia por su Fidi, otros han recibido pequeños montos que no superan el millón de pesos. Para los inversionistas consultados, la idea de que reciban lo que alguna vez invirtieron se ha vuelto poco probable. Según Paula Alfonso, miembro del asociación y compradora de un Fidi para el Hotel Bacatá el modelo de negocio se veía prometedor dado la ubicación y prestigio del edificio. Pero lo que no le mencionaron al momento de invertir es que según Leonel Ariza, abogado especialista en derecho financiero, en un blog escrito para el medio Portafolio, los Derechos Fiduciarios (Fidis) no son valores.
Esto quiere decir que este tipo de inversión no está protegida por la Ley 964 de 2005, de intervención del Estado en el mercado de valores, por lo tanto ni el Estado ni la Superintendencia Financiera podrán supervisar lo que dicta la ley: proteger los derechos de los inversionistas y preservar el buen funcionamiento, la equidad, la transparencia, la disciplina y la integridad del mercado de valores y, en general, la confianza del público en el mismo. Haciendo que este nuevo modelo de inversión no esté regulado o controlado por ninguna entidad estatal en especial.
Paula relata que fue contactada por medio de una base de datos de los compradores de derechos fiduciarios para invertir en otro edificio en Cartagena. Cuando fue invitada al stand en Unicentro le ofrecieron descuentos por ya tener un Fidi en Bacatá. Mientras a la situación que se iba surgiendo en Bogotá, el edificio denominado como proyecto BD Cartagena Beach Club tenían los mismos problemas y retrasos con sus obras. En una ocasión Paula intentó obtener respuestas por parte de ambos proyectos y resultó que ambos edificios eran dominio de diferentes empresas. De tomar acciones legales, ella tendría que hacer dos procesos diferentes.
Debido a los retrasos y a la desesperación, algunas personas empezaron a tomar su apartamentos sin siquiera tener los títulos. La mayoría estaban en obra gris, así que algunos de los propietarios sacaron de su bolsillo para terminar de construir sus propiedades. Esto provocó que muchos se negaran a pagar la administración. A esto se le suma que varios comerciantes, quienes han cerrado sus negocios en el Bacatá por falta de clientes, han abandonado el edificio debiendo meses de arriendo.
Actualmente varios de los inversionistas siguen debiendo dinero por la compra de sus Fidis, algunos negocios siguen cerrándose porque el flujo de personas no es suficiente, y las condiciones de hábitat siguen siendo precarias. Muchos de los afectados invirtieron el ahorro de sus vidas y casi nueve años después no han logrado recuperar su inversión. A pesar de esto, la asociación de inversionistas y propietarios del Bacatá sigue a la espera de una respuesta y que a pesar de los inconvenientes, el edificio pueda llegar a ser lo que se les prometió.
